O nosso negócio é a concepção e formulação do negócio imobiliário.
Nas incorporadoras tradicionais o negócio imobiliário é desenvolvido de ponta a ponta, ou seja, da pesquisa de mercado até a entrega do produto ao cliente, passando pela aquisição do terreno, formulação dos projetos, formalização do empreendimento, comercialização, construção, formatação financeira, etc. Nesta concepção, o negócio imobiliário é altamente complexo, por (i) lidar em uma mesma instância com uma enorme gama de variáveis (mercadológicas, técnicas, legais, financeiras, tributárias...), (ii) exigir tarefas e estruturas multidisciplinares (arquitetura, engenharia, jurídica, tributária, marketing, vendas, financiamento...) e (iii) possuir um ciclo bastante longo, muitas vezes ultrapassando cinco ou dez anos.
A INCORPORA foi idealizada exatamente a partir da percepção de que se ao concentrar esforços, expertise e tempo exclusivamente na fase de concepção do negócio, criaria um enorme diferencial de qualidade em relação ao modelo tradicional. O que nas empresas tradicionais é uma diretoria ou departamento, aqui é a razão de ser da empresa.
A concepção do negócio imobiliário pode ser resumida em três atividades principais:
- A definição do segmento e/ou produto que melhor concilie demanda de mercado e expectativa de resultado para a localização em pauta;
- A busca e/ou negociação da área em que o produto será desenvolvido;
- A concepção física do produto, materializada pelos projetos de arquitetura e engenharia, que (i) atenda as condicionantes técnicas e legais, (ii) espelhe os desejos do cliente potencial e (iii) possibilite o melhor resultado para o empreendedor.
A gestão qualificada destes três pontos é que define a qualidade intrínseca do negócio imobiliário. É nela que o lucro potencial do empreendimento se estabelece. Os erros e acertos nesta fase são determinantes e muitas vezes irreversíveis.
Por fazer só a etapa de geração de negócio, a INCORPORA consegue trabalhar uma maior quantidade de negócios potenciais em um mesmo momento, criando maiores opções e maior capacidade de seleção.
Neste sentido, o longo tempo empregado na geração de um determinado negócio não significa uma desvantagem ou custo. Enquanto na incorporadora tradicional, em razão da visão ponta a ponta, o tempo é entendido como um ônus, na INCORPORA, bem utilizado, o tempo de maturação de um empreendimento conta a favor de sua qualidade.
Uma vez gerado, o empreendimento será implementado através de parcerias com outras empresas do mercado. Desta forma, a empresa serve de importante alternativa de suprimento de novos negócios às incorporadoras tradicionais, em complemento à sua própria estrutura interna.
A constituição jurídica dos empreendimentos se dá sempre na forma de uma sociedade de propósito específico (SPE), tendo como cotistas ou acionistas a INCORPORA, a incorporadora/construtora parceira e eventuais investidores.
Após a concepção, formalização das parcerias e lançamento dos empreendimentos, a INCORPORA atua basicamente como uma empresa de participações, ficando as etapas seguintes (construção, entrega das unidades, gestão dos recebíveis) a cargo dos parceiros ou de terceiros contratados.
De forma detalhada, a INCORPORA tem foco nas seguintes atividades:
- Estudo de mercado e avaliação de demandas, comportamento de preços e tabelas;
- Busca e/ou negociação do terreno;
- Definição do produto;
- Estabelecimento de premissas para a elaboração do projeto arquitetônico e de engenharia;
- Definição dos aspectos societário-tributários;
- Elaboração dos estudos de viabilidade econômico-financeiros;
- Formalização legal do empreendimento (aprovação do projeto e registro da incorporação);
- Definição da campanha publicitária;
- Lançamento e vendas.